【看見泰國 VisionThai】泰國房地產市場正經歷自1997年金融危機以來近30年最嚴重的衰退。全國未售出住宅物業庫存暴增至40萬套，新建案推出量急劇下滑，消費者購買力因高額家庭債務而疲弱，房貸放款情況前所未有地緊縮。國際貨幣基金組織(IMF)預測泰國2026年經濟成長率僅1.6%，反映經濟仍存在深層結構性問題。專家不確定市場能否在未來2至3年內復甦，這次衰退可能不只是週期性放緩，而是一場漫長的調整，看不到明確的盡頭。

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泰國40萬套公寓賣不掉 開發商陷財務困境

泰國房地產市場最令人擔憂的跡象之一，是未售出住宅單位的數量多年來不斷累積，已成為房地產開發商的重大財務負擔。泰國房地產事務局(Agency of Real Estate Affairs)旗下泰國房地產資訊中心(Thai Real Estate Information Center)主任頌蓬·頗恩喬猜(Sopon Pornchokchai)博士接受《日經亞洲》(Nikkei Asia)訪問時表示，光是曼谷就有約22萬套未售出公寓單位，全國總數可能達到40萬套。這些未售出單位大多由房地產開發商持有，已成為他們的重大財務負債。

這些未售出單位不僅是「賣不掉的房子」，更代表持續的財務成本，包括貸款利息、物業持有成本、項目管理費用，以及即將到期的債券償還壓力，特別是在資本市場不利的情況下。

新建案推出量腰斬再腰斬 開發商進入防守模式

世邦魏理仕(CBRE)的數據顯示市場「放緩」程度。2025年前9個月，曼谷僅推出1.37萬套新公寓單位，相較於2014至2024年(包含新冠疫情期間)平均每年約5.2萬套，大幅縮減。

新供給的萎縮並非需求回歸的跡象，而是顯示許多開發商選擇「暫停以避免更多損失」，因為在現有單位供過於求的情況下推出新項目，只會增加流動性風險和債務償還問題的可能性。

世邦魏理仕預測，曼谷新公寓供給將持續減少，2026年將降至4萬套以下，2027年進一步降至約2萬套，接下來兩年每年僅約1萬套。這些水準對首都而言異常低落，顯示房地產業正進入「長期防守模式」。

利率急升壓垮市場 低利時代擴張埋下禍根

這場危機背後的核心問題，是低利率時期的快速擴張鼓勵了借貸。許多房地產開發商加速推出新項目、擴大投資組合並使用高槓桿，前提假設是利率將保持低檔，且中產階級會在新冠疫情後迅速復甦。

然而，當泰國央行(Bank of Thailand)在短短一年內將政策利率從歷史低點0.5%調升至2.5%時，這個假設突然崩潰。房貸利率大幅上升導致借貸成本飆升，而住房需求卻下降。

高額家庭債務進一步削弱購屋能力。泰國家庭債務占GDP比重長期居高不下,消費者在高利率環境下更難取得房貸,即使有購屋需求也因資金緊縮而作罷。

經濟成長疲弱 復甦遙遙無期

國際貨幣基金組織預測泰國2026年經濟成長率僅1.6%,這個數字反映泰國經濟仍存在深層結構性問題,包括出口競爭力下降、內需疲弱、政治不確定性等。在經濟成長乏力的環境下,房地產市場更難找到復甦動能。

專家普遍認為,這次房市衰退可能不只是週期性調整,而是一場需要長期消化過剩供給、重整產業結構的漫長過程。開發商面臨的挑戰不僅是如何出清庫存,更是如何在高利率、低成長的「新常態」下重新定位商業模式。

從1997年金融危機以來,泰國房地產市場歷經多次起伏,但這次面臨的挑戰更為複雜:全球利率環境已改變、中產階級購買力長期受壓、房地產供過於求嚴重。在看不到明確轉機的情況下,泰國房地產業正準備面對可能是數年的寒冬。

核稿：陳韋如

封面僅為示意圖

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